Los papeles de la tierra, paso a paso

1. Dos registros

Sobre la misma parcela hay dos registros, y a menudo no coinciden.

1. El Catastro describe la tierra — Dónde está la parcela, su forma, su superficie, el cultivo y quién figura como titular catastral. El documento básico es la certificación catastral descriptiva y gráfica.
2. El Registro dice de quién es — El Registro de la Propiedad muestra el dueño y las cargas. Lo inscrito vale frente a terceros.
3. Cuando no coinciden — Para la propiedad manda el Registro. Figurar como titular en el Catastro no demuestra que alguien sea el dueño.
4. Consulta en línea y documento oficial — Mira primero la parcela en la Sede Electrónica del Catastro o en la consulta de tu país. Para el contrato, el banco o un juicio pide el documento oficial, con firma electrónica o sello.

Por qué: El Catastro describe la tierra, y el Registro de la Propiedad dice de quién es y qué cargas tiene. Nacieron con fines distintos, uno para cobrar impuestos y otro para dar seguridad a la propiedad, así que uno puede mostrar otro titular u otra superficie. Quien lo sabe no entrega una señal basándose en el papel equivocado.

• En España la inscripción no es obligatoria: hay fincas que nunca se han inscrito, y entonces la propiedad se demuestra con la cadena de escrituras.
• Los nombres de los organismos cambian, y cada país latinoamericano tiene los suyos. Comprueba con el organismo competente de tu país.

2. Cómo leer una nota simple

La nota simple parece un montón de números y fórmulas jurídicas; cuando sabes dónde está cada cosa, la lees en cinco minutos.

1. Finca y referencia catastral — La finca registral tiene su número y su código (CRU o IDUFIR); la referencia catastral tiene 20 caracteres. En suelo rústico la parcela se identifica también por polígono y parcela, por ejemplo polígono 7, parcela 245.
2. Descripción — Finca, paraje, superficie, linderos y referencia catastral. Comprueba que la superficie y los linderos son los mismos del contrato.
3. Titularidad — Quién es el propietario y en qué proporción (100 %, 50 %, una sexta parte). Si hay varios titulares en proindiviso, todos deben firmar la venta de toda la finca.
4. Cargas y nota nueva — Hipotecas, servidumbres, usufructos, embargos, anotaciones de demanda. «Sin cargas» es una buena señal. En España el notario consulta el Registro el mismo día de la firma; en otros países pide tú un certificado nuevo ese día y antes del pago.

Por qué: El principio es el mismo en todas partes: descripción, titular, cargas. Lo más importante, como copropietarios, un titular fallecido o una hipoteca, se ve en la titularidad y en las cargas. La nota simple vale solo para el día en que se emite.

• El paraje a menudo no se llama como el pueblo donde está la parcela.
• En Latinoamérica el documento se llama distinto (certificado de dominio, certificado de tradición y libertad, certificado literal), pero el principio es el mismo.

3. Linderos sobre el terreno · Bloqueado

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4. La compra · Bloqueado

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5. Herencias y servidumbres · Bloqueado

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6. Uso del suelo y permisos · Bloqueado

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