Lição interativa

Papéis da terra, passo a passo

Lição interativa: cadastro e registro de imóveis, como ler a matrícula, divisas, compra até o registro, herança, servidões e zoneamento.

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Esta lição é uma orientação geral, não uma formação profissional. As regras locais e a orientação de um especialista sempre têm prioridade. Leia nosso aviso legal.

Toda a lição em texto

1. Os registros

Sobre o mesmo terreno existem registros diferentes, e muitas vezes eles não batem.

  1. Os cadastros descrevem a terra — Onde fica, forma, área, uso e quem declara. No Brasil: CCIR (INCRA), ITR, CAR e prefeitura; em Portugal: caderneta predial e cadastro (BUPi).
  2. O registro diz de quem é — A matrícula no Cartório de Registro de Imóveis (PT: certidão permanente da Conservatória) mostra o dono e os ônus. O que está registrado vale perante terceiros.
  3. Quando não batem — Para a propriedade vale o registro de imóveis. CCIR, CAR ou caderneta predial sozinhos não provam que alguém é dono.
  4. Consulta online e certidão — Olhe o terreno primeiro no SIGEF, no SICAR ou, em Portugal, no BUPi. Para contrato, financiamento ou processo, peça sempre a certidão oficial.

Porquê: Os cadastros descrevem a terra e servem a fins fiscais e ambientais; o registro de imóveis diz quem é o dono e que ônus pesam sobre o imóvel. Foram criados em épocas diferentes, por isso um pode mostrar outro dono ou outra área. Quem sabe disso não dá sinal com base no papel errado.

  • No Brasil, para vender, desmembrar ou hipotecar um imóvel rural é preciso CCIR quitado e ITR em dia.
  • Nomes de órgãos e procedimentos mudam e são diferentes no Brasil e em Portugal. Confira no órgão do seu município.

2. Como ler a matrícula

A certidão parece um monte de números e abreviações; quando você sabe onde está cada coisa, lê em cinco minutos.

  1. Matrícula e identificação — A matrícula é o número único do imóvel no cartório, e tudo o que acontece com ele fica anotado ali, em ordem. Em Portugal, o artigo matricial nas Finanças e a descrição predial na Conservatória.
  2. Descrição do imóvel — Localização, área, divisas e confrontantes. Confira se área e divisas são as mesmas do contrato.
  3. Registros — Compras, heranças, doações (R-1, R-2…); o último registro de propriedade mostra o dono atual e a fração (1/1, 1/2, 1/6). Vários donos significam que todos precisam assinar a venda do todo.
  4. Ônus e certidão nova — Hipoteca, penhora, usufruto, servidões, indisponibilidade, ações. Certidão de ônus “negativa” é bom sinal. Peça certidão nova no dia da escritura e logo antes do pagamento.

Porquê: O princípio é o mesmo em todo lugar: descrição, dono, ônus. O mais importante, como condôminos, dono falecido ou hipoteca, aparece nos registros e nas averbações. A certidão vale só para o dia em que foi emitida.

  • O código do imóvel no CCIR e o número no CAR devem bater com a matrícula na área e no dono.
  • Em Portugal a certidão permanente tem a mesma lógica: descrição do prédio, inscrições de propriedade e inscrições de ónus.

3. Divisas no terreno · Bloqueado

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4. Compra · Bloqueado

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5. Herança e servidões · Bloqueado

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6. Zoneamento e licenças · Bloqueado

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